Grönområden, NKI och vakansgrad – vad visar forskningen?

Vakansgraden är andelen lägenheter eller lokaler som står tomma och kan hyras ut. Varje vakans innebär hyresbortfall, och varje avflyttning ger kostnader för renovering, uthyrning och administration, även om lägenheten snabbt hyrs ut igen. Därför följer många hyresvärdar både vakanser och omflyttning.

Vakansgraden styrs framför allt av läge, efterfrågan och utbud. Enligt Fastighetsägarna var den genomsnittliga vakansgraden i svenska hyresbostäder 1,3 procent 2024, men bara 0,3 procent i storstadsregionerna och 2,5 procent i kommuner med färre än 75 000 invånare. Riksbanken pekar på att befolkningsutveckling och ett högt bostadsbyggande kan öka vakanserna i vissa kommuner. Skillnaderna har alltså andra orsaker än grönska.

Utemiljön är en av många faktorer som påverkar hur hyresgäster upplever sitt boende, och därmed om de vill bo kvar. Det är den kopplingen forskningen nedan handlar om.

Dovbischuk och Kley publicerade 2024 en studie i tidskriften Population, Space and Place, baserad på en enkät i två omgångar med 1 856 slumpvis utvalda invånare i Köln och Hamburg. Studien undersökte hur privata trädgårdar, gemensamma gröna gårdar och grönska i området hänger ihop med att överväga, planera och genomföra en flytt.

Forskarna beräknade sannolikheten att överväga att flytta för hyresgäster helt utan grönska, jämfört med hyresgäster som har en gemensam grön gård och är nöjda med grönskan i området:

• Barnfamiljer: från 38 till 16 procent, en skillnad på 22 procentenheter.
• Äldre: från 32 till 8 procent, en skillnad på 24 procentenheter.
• Övriga: från 24 till 13 procent, en skillnad på 11 procentenheter.

Hur ska siffrorna tolkas?

Siffrorna är modellberäknade sannolikheter att överväga en flytt, inte mätta avflyttningar eller vakanser. De visar samband, inte bevisad orsak. Vid uppföljningen ungefär ett år senare var privat trädgård och nöjdhet med områdets grönska inte statistiskt säkra förklaringar till faktiska flyttar. För gemensam grön gård fanns ett samband som bara var signifikant på marginalen. När forskarna använde kartdata över grönytor i stället för de boendes egna bedömningar fann de inget statistiskt säkert samband med flyttbesluten.

Slutsatsen är att gröna gårdar och upplevd grönska hänger ihop med viljan att bo kvar, särskilt för barnfamiljer och äldre. Hur grönskan upplevs verkar betyda mer än hur många kvadratmeter grönyta som finns.

Studie av amerikanska kontorsfastigheter

Hu, Kok och Palacios publicerade 2026 en studie i Journal of Real Estate Finance and Economics. De kombinerade en hyresgästundersökning bland kontorshyresgäster med hyresavtal och fastighetsdata från USA. Enligt studien hänger en poäng högre hyresgästnöjdhet, på en skala från 1 till 5, ihop med:

• 8,6 procent större vilja att förnya hyresavtalet,
• 11,5 procent högre sannolikhet att rekommendera fastigheten till andra,
• 23,1 procent lägre sannolikhet att flytta ut.

På byggnadsnivå var 10 procent högre nöjdhet förknippad med 0,3 % lägre vakansgrad. Studien gäller kontor, inte bostäder, och mätte nöjdhet med fastigheten och förvaltningen i stort. Den säger ingenting om grönska eller biologisk mångfald.

Svensk branschanalys av bostadsbolag

Mätföretaget AktivBo har jämfört sitt mått Serviceindex med vakansgraden hos flera större svenska bostadsbolag och redovisar en korrelation på −0,61. Bolag med högre Serviceindex tenderar alltså att ha lägre vakanser. Det är en branschanalys, inte en granskad vetenskaplig studie, och metoden redovisas bara kortfattat. Korrelationen betyder inte att vakanserna är 61 procent lägre, och den visar inte vad som är orsak. Läge och bostadsmarknad kan påverka både nöjdhet och vakanser.

NKI, Nöjd Kund Index, är ett vanligt mått på kundnöjdhet hos svenska hyresvärdar. Enligt AktivBo bygger NKI i fastighetsbranschen på tre frågor: hur nöjd hyresgästen är med hyresvärden totalt sett, hur väl hyresvärden uppfyller förväntningarna och hur nära hyresvärden ligger en ideal hyresvärd. Svaren räknas om till ett index från 0 till 100.

NKI är alltså ett övergripande betyg på hyresvärden, inte ett mått på utemiljön. Det är inte heller samma sak som Serviceindex. Studierna ovan mätte inte svenskt NKI, och deras siffror kan inte räknas om till NKI-poäng.

Utemiljön kan ändå påverka helhetsupplevelsen av boendet. Många hyresgästundersökningar innehåller frågor om gården och närmiljön. Sådana frågor kan vara ett bra komplement till NKI om de följs över tid på aggregerad nivå, före och efter en förändring. Det finns däremot inget belägg för att mer biologisk mångfald höjer NKI med ett visst antal procent.

Grönyta, biologisk mångfald, hyresgästnöjdhet och vakansgrad är olika saker. Forskningen ovan visar delar av en kedja, men ingen studie har följt hela vägen från en naturåtgärd till en lägre vakansgrad:

• Den tyska studien gällde tillgång till och upplevelse av grönska, inte artrikedom eller specifika naturåtgärder.
• Kontorsstudien och AktivBos analys gällde kundnöjdhet generellt, inte utemiljön.
• Det saknas belägg för att ett insektshotell, en ängsyta eller en holk i sig minskar vakanserna.

Det rimliga är att se biologisk mångfald och en uppskattad utemiljö som något som kan gå hand i hand. Platser med blommor, träd, fåglar och sittplatser kan ge både naturvärden och en gård som människor vill använda. Värdet för hyresgästerna behöver dock följas upp, inte antas.