Hållbarhetskrav för fastighetsbolag – CSRD, ESRS E4 och ESG

CSRD är EU:s rättsliga ram för företagens hållbarhetsrapportering. Företag inom tillämpningsområdet redovisar hållbarhetsinformation enligt ESRS, de europeiska rapporteringsstandarderna. För ett fastighetsbolag kan redovisningen beröra både den egna förvaltningen och väsentliga frågor i värdekedjan, exempelvis byggprojekt och inköp. Att vara fastighetsägare räcker däremot inte för att omfattas.

Ändringsdirektiv (EU) 2026/470 begränsar den relevanta unionsramen till företag som överstiger i genomsnitt 1 000 anställda och 450 miljoner euro i nettoomsättning. Båda gränserna måste överskridas. För relevanta moderföretag bedöms motsvarande gränser på konsoliderad koncernnivå. Koncernredovisning, eventuella undantag och särskilda fall behöver därför prövas, inte bara storleken på ett enskilt fastighetsägande dotterbolag.

Direktivet trädde i kraft den 18 mars 2026. Medlemsstaternas tidsfrist för att genomföra de relevanta rapporteringsändringarna är den 19 mars 2027. Ett EU-direktiv och dess svenska genomförande är inte samma sak: nya unionsgränser innebär inte att alla svenska rapporteringsskyldigheter automatiskt upphör eller ändras samma dag. Kontrollera svensk lag, koncernens situation och övergångsregler för det aktuella räkenskapsåret.

Dubbel väsentlighet styr vad som ska redovisas

Dubbel väsentlighet betyder att företaget bedömer både sin påverkan på människor och miljö och hur hållbarhetsfrågor kan påverka företagets ekonomi. Ett ämne kan vara väsentligt från ett av perspektiven eller båda. För natur handlar det exempelvis om förändrade livsmiljöer och om beroenden eller risker som påverkar verksamheten. Bedömningen ska bygga på företagets faktiska förhållanden, inte på att ett ämne är populärt.

Finansinspektionens översikt förklarar svensk hållbarhetsrapportering, men innehåller också tidigare Omnibus-förslag. Använd därför inte äldre förslagsgränser som beskrivning av det antagna ändringsdirektivet. Ansvarig ekonomifunktion, revisor eller juridisk rådgivare behöver fastställa vad som gäller för just er.

ESRS E4 är särskilt relevant när ett fastighetsbolags markanvändning, byggande eller förvaltning har väsentlig betydelse för biologisk mångfald och ekosystem. Standarden tillämpas för rapporteringsskyldiga företag när ämnet är väsentligt enligt dubbel väsentlighet, med hänsyn till tillämpliga övergångslättnader. Den är inte en allmän installationsregel och kräver inte automatiskt att varje bolag monterar insektshotell eller genomför en viss naturåtgärd.

Den reviderade E4 ingår i delegerad förordning (EU) 2026/1563, antagen den 3 juli och publicerad den 21 september 2026. Förordningen träder i kraft den 10 november 2026 och tillämpas på räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare. Vid denna granskning, den 5 november 2026, är den alltså antagen men ännu inte i kraft. För räkenskapsår som börjar under 2026 finns särskilda versionsval och övergångsbestämmelser; kontrollera dem innan ni använder en upplysningslista.

Vilket underlag kan vara relevant för fastighetsbeståndet?

Den antagna 2026-versionen behandlar bland annat omställningsplan, policyer, åtgärder och resurser, mål samt indikatorer för förändringar i biologisk mångfald och ekosystem. Tillsammans med de allmänna ESRS-standarderna kopplas detta till väsentlig påverkan, risker och möjligheter. För fastigheter kan underlag behövas om hur mark och livsmiljöer påverkas, vilka insatser som planeras och hur utvecklingen följs.

Lokaliseringen spelar roll. Fastigheter i eller nära områden med känslig biologisk mångfald kan behöva särskild uppmärksamhet när verksamheten har väsentlig negativ påverkan där. Redovisningens detaljnivå och eventuell gruppering av fastigheter ska följa standardens principer och får inte dölja väsentlig information. Det är inte ett generellt krav att publicera varje observation från varje gård.

En platsanalys kan ge bättre förståelse för befintliga livsmiljöer och möjliga förbättringar. Riktade åtgärder och dokumenterad uppföljning kan sedan bidra till sakliga beslutsunderlag. Men en levererad naturåtgärd bevisar inte i sig att ett mål har nåtts. Företaget ansvarar fortfarande för väsentlighetsbedömning, rapportens avgränsning och att upplysningarna uppfyller den standardversion som används.

EU-taxonomin klassificerar ekonomiska aktiviteter som miljömässigt hållbara när relevanta villkor uppfylls. Den är inte en generell miljömärkning av alla fastigheter. För bolag som omfattas av taxonomins upplysningskrav blir klassificeringen relevant i rapporteringen; investerare och långivare kan också ställa frågor om den.

För bygg- och fastighetsaktiviteter behöver de aktuella tekniska granskningskriterierna prövas. En aktivitet måste bland annat bidra väsentligt till ett miljömål, inte orsaka betydande skada på andra mål, så kallad Do No Significant Harm (DNSH), och uppfylla minimiskyddsåtgärder. Biologisk mångfald och ekosystem kan vara relevanta i denna projektspecifika bedömning.

Planteringar, holkar eller en förbättrad gård ger därför inte automatiskt taxonomiförenlighet. En finansiärs bedömning omfattar dessutom fler frågor än utemiljön. Varken billigare lån, grön finansiering eller värdeökning kan utlovas utifrån en enskild naturinsats.

ESG står för Environmental, Social and Governance: miljö, sociala frågor och bolagsstyrning. Det är ett bedömnings- och investeringsperspektiv, inte en självständig lag. Ett fastighetsbolag kan använda ESG för att strukturera frågor om resursanvändning, hyresgäster, ansvar och risker. De bindande kraven måste ändå identifieras i tillämplig lag eller i avtal.

CSR, Corporate Social Responsibility, handlar om företags samhällsansvar, policyer och handlingsprinciper. Det är inte heller en självständig generell rapporteringslag. OpenStax beskriver hur ansvaret omfattar fler intressenter än ägarna och hur ekonomiska, rättsliga och etiska överväganden samspelar.

Triple Bottom Line är ett analytiskt ramverk för People, Planet och Profit, inte en obligatorisk certifiering. HEC Paris beskriver dess sociala, miljömässiga och ekonomiska perspektiv. I fastighetsförvaltning kan de översättas till:

• People: hur hyresgäster använder och upplever utemiljön, med tillgänglighet, vistelse och trivsel som relevanta frågor.
• Planet: livsmiljöernas ekologiska funktion, naturhänsyn och förvaltning över tid.
• Profit: kostnader, risker och investeringsbeslut, utan att anta en viss avkastning på varje naturåtgärd.

Perspektiven behöver hållas isär i uppföljningen. En uppskattad gård är inte automatiskt ekologiskt välfungerande, och fler naturvärden visar inte ensamt att ekonomin förbättrats. Sakliga beskrivningar av vad som faktiskt undersökts är viktigare än ett gemensamt hållbarhetsord.

TNFD:s rekommendationer, uppdaterade i oktober 2026, är ett frivilligt ramverk för naturrelaterade beroenden, påverkan, risker och möjligheter. För ett fastighetsbestånd kan de stödja arbetet med att förstå var naturfrågor är viktiga och hur de knyts till styrning, strategi och redovisning. TNFD är inte i sig ett generellt lagkrav för svenska fastighetsbolag.

GRI 101: Biodiversity 2024 fokuserar på organisationens påverkan på biologisk mångfald. Standarden gäller för rapporter eller annat material som publiceras från den 1 januari 2026 och ersätter GRI 304. Den är relevant när organisationen rapporterar om biologisk mångfald enligt GRI-systemets regler, inte en lag som automatiskt omfattar alla fastighetsägare.

GRESB Real Estate Assessment är ett investerardrivet hållbarhetsbenchmark för bland annat fastighetsbolag och fonder. Det kan hjälpa ägare och investerare att strukturera information om ett bestånd. Deltagande innebär inte att ett bolag är regulatoriskt godkänt, och en naturinstallation ger inte automatiskt någon viss poäng.

Ramverken har olika syften och avgränsningar. Samma naturunderlag kan vara användbart i flera sammanhang, men behöver bedömas mot respektive krav. Samordna därför informationsbehov tidigt: vilken plats gäller underlaget, vad beskriver det, när samlades det in och vilka begränsningar finns? Det minskar risken för motstridiga påståenden.

BREEAM-SE är en frivillig miljöcertifiering. I BREEAM-SE v6:s tekniska manual ingår området Land Use and Ecology. Ekologiska risker och möjligheter, åtgärder och långsiktig förvaltning kan ingå i bedömningen. Exakt vilka underlag och insatser som räknas beror på projektet och den manualversion som används.

Miljöbyggnad 4.0 innehåller indikator 11, Ekosystemtjänster. Det är ett exempel från just denna version, inte en beskrivning av alla senare manualer. Kontrollera projektets registrering och aktuella version med ansvarig samordnare innan åtgärder beställs.

Certifieringsmål bör alltså komma in tidigt i projekteringen och förvaltningen. Bark & Bos naturunderlag kan vara en del av arbetet, men godkännande avgörs av certifieringssystemets kriterier och process. Varken BREEAM eller Miljöbyggnad är i sig generella lagkrav för alla fastighetsägare, även om ett avtal eller en upphandling kan kräva en viss certifiering.

Den praktiska nyttan kan vara att lättare svara på dokumenterade frågor från investerare, hyresgäster och upphandlare. Ett bolag som känner sitt bestånd kan också göra mer genomtänkta prioriteringar, planera skötsel och hantera identifierade naturrelaterade risker. Det är användbara beslutsförutsättningar, inte bevis på en viss finansiell effekt.

När en upphandling, ett hyresavtal eller ett certifieringssystem efterfrågar naturunderlag kan relevanta insatser bidra, om kriterierna faktiskt uppfylls. Kostnader för anläggning, löpande skötsel och uppföljning behöver då vägas mot det konkreta behovet. Börja med vilka frågor som ska besvaras, inte med ett löfte om billigare lån eller högre fastighetsvärde.

Hållbarhetskommunikation kräver samma omsorg. Beskriv genomförda åtgärder och vad uppföljningen visar, men skilj det från antaganden om framtida förbättringar. Det finns inga generella garantier om lägre vakansgrad, högre NKI eller positiv avkastning. Förankra därför påståenden i dokumentation och ange avgränsningar.